Podpisując umowę najmu lokalu zakładamy dobre intencje obu stron. Mimo to warto zabezpieczyć się prawnie na wypadek podpisania porozumienia z nieuczciwym najemcą. Takie możliwości, dużo większe niż tradycyjna umowa, daje umowa najmu okazjonalnego. Na czym konkretnie polega?

Umowa najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy. Jej głównym założeniem jest najem lokalu na okres nie dłuższy niż 10 lat, zawsze na czas określony i wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Dlaczego umowa najmu okazjonalnego w szczególny sposób chroni wynajmującego? Ponieważ pozwala na wyegzekwowanie wydania lokalu przez nieuczciwego najemcę z pominięciem postępowania sądowego i wyroku eksmisyjnego. Oprócz standardowych zapisów takich jak dotyczące praw i obowiązków każdej ze stron, wysokości kaucji czy okresu na jaki została zawarta, umowa najmu okazjonalnego zawiera określone, obowiązkowe załączniki, które w odpowiedni sposób zabezpieczają prawa wynajmującego.

Jednym z nich jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie, wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. czyli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu.

Niezwykle istotnym warunkiem, który musi zawierać umowa najmu okazjonalnego jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Aby umowa była kompletna, potrzebne jest także oświadczenie właściciela lokalu, lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego eksmitowany miałby być najemca, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy. W przypadku utraty możliwości zamieszkania we wskazanym w umowie lokalu „rezerwowym” najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz ponownie przedstawić oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu na to zgody. Niespełnienie tego warunku jest podstawą do wypowiedzenia umowy.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego, aby cała „transakcja” przebiegła zgodnie z prawem, musi zostać  zgłoszone naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela mieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W powszechnej opinii umowa najmu okazjonalnego ma za zadanie chronić wynajmującego przed nieuczciwymi najemcami. Liczne przykłady problemów z eksmisją niepłacących w terminie czy też wykorzystujących lokal w niewłaściwy sposób lokatorów pokazują, że jest to opcja, nad którą warto się poważniej zastanowić. Nie należy jednak zapominać, że umowa najmu okazjonalnego powinna być jedynie potwierdzeniem uczciwego podejścia do transakcji obu jej stron, a nie determinantą ich wzajemnych relacji.