Kiedy dom jednorodzinny może mieć cztery lokale

Mieszkańcy jednej z ulic w warszawskim Wilanowie z przerażeniem obserwowali, kiedy na pustej działce wśród willi zaczął wyrastać budynek wielorodzinny. Okazało się, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący naszą ulicę został uchwalony w czasach, kiedy domy jednorodzinne mogły posiadać cztery lokale. Przecież to łamanie obowiązującego prawa budowlanego, które zabrania tego typu praktyk – oburzają się.

Dawne i nowe przepisy

Chodzi o to, że do 16 grudnia 2002 r. obowiązywało rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zawierało ono definicję, która dopuszczała domy jednorodzinne z maksymalnie czterema lokalami . Potem weszło w życie nowe rozporządzenie, z 12 kwietnia 2002 r., które zastąpiło to wcześniejsze. Definicja była już inna, następnie została przeniesiona do prawa budowlanego. Oznacza to, że jeżeli miejscowy plan został uchwalony do 16 grudnia 2002 r., to mógł przewidywać budowę tego typu budynków.

– Mamy w obrocie prawnym miejscowe plany uchwalone przed i po 16 grudnia 2002 r.  Część z nich zawiera definicję domu jednorodzinnego, a część milczy na ten temat. W pierwszym wypadku sprawa jest prosta: jeżeli plan, który jest prawem miejscowym, dopuszcza lokalizowanie budynków mieszkalnych z czterema lokalami, to bez przeszkód można je wznosić na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne (oznaczane najczęściej symbolem MN). Gdy definicji takiej nie ma, trzeba odnieść się do tej z obowiązującego prawa budowlanego, a ta mówi o maksymalnie dwóch lokalach. Bywa jednak, że starostowie wydają pozwolenia na budowę małych domów mieszkalnych (czterolokalowych) na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, korzystając z interpretacji celowościowej (ustalenia planu były wprowadzone wtedy, gdy przepis tak definiował budynki jednorodzinne).

Niektóre plany dopuszczają budowę domów jednorodzinnych sporej wielkości. Inwestorzy  próbują więc zmieścić na tej powierzchni nie cztery, ale np. osiem małych mieszkań. Wywołuje to protesty sąsiadów walczących o zachowanie willowego charakteru okolicy. Inny trik umożliwia sprzedaż tak wybudowanych mieszkań na podstawie zaświadczeń o samodzielności lokali. Przedsiębiorca dostaje pozwolenie na budowę, a następnie zgłasza zakończenie budowy domu jednorodzinnego z dwoma lokalami. Buduje jednak budynek tak, że po załatwieniu już wszystkich formalności budowlanych z łatwością może podzielić je np. na sześć małych mieszkań i dla tylu lokali występuje następnie o to zaświadczenie.

Starosta wydaje je, oceniając jedynie stan faktyczny. Jeśli jest sześć lokali, to i zaświadczeń tyle wydaje, bo tak stanowi ustawa o własności lokali. Zaświadczeń nie można kwestionować, bo nie ma żadnej drogi odwoławczej, a są one podstawą do sporządzenia aktu notarialnego.

Obowiązująca definicja domu jednorodzinnego art. 3 pkt 2a prawa budowlanego – jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku. Stara definicja: jest to budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków w układzie: wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym, atrialnym, a także budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż cztery mieszkania lub zespół takich budynków.